임대차 3법 시행 | 계약 갱신/전월세상한제 시행 | 전월세 4년 보장 /인상폭 5%상한

*임대차 3법 이란 ?
 (전월세신고제 / 계약갱신청구권제 / 전월세상한제)

- 2년 + 2년 = 총 4년 임대의무 기간 적용 , 증액 임대료는 직전의 5% 이내로 제한

 

*시행날짜 :  8월 법 공포 즉시 시행 , 신고제만 내년 6월 시행

 

*기존 계약에도 적용 ? 

-법 시행 시점에서  8월에 계약이 유지되고 있는 기준계약에도 소급적용

-갱신계약서를 작성했더라도 8월 이후 기존 계약기간이 만료 된다면 소급적용 , 계약서상 5% 이상 임대료 올렸다면 5% 초과분은 환급가능

 

*8월부터는 세입자가 전,월세 계약 기간을 최소 4년 보장 받는건가 ?

-새로운 세입자는 기본 계약기간 2년에 더해 한 차례 2년을 연장 요구 할 수 있다.

세입자가 원하면 총 4년 임대차 계약을 유지 할 수 있다.

기존 세입자 경우에는 그동안의 거주기간과 상관없이 한 번의 갱신 청구권이 인정된다.

 

*집주인이 갱신거부하고 제 3자와 계약하면 ?

-8월 법 시행시점에서 계약기간이 만료가 안됐는데 집주인이 다른 사람이랑 계약서에 싸인을 했다면 세입자는 계약갱신 권리를 인정 받지 못합

 

*신규계약 할때도 임대료 제한 ?

-4년 채우고 새로운 세입자와 계약하거나 신규로 계약을 할 때 초기 임대료는 자율적으로 결정 /5% 상한 제안 받지 않음

 

*집주인이 갱신계약 거절 할 수 있나 ?

-본인이나 집계비속,존속 직접거주 목적인 경우 거부 가능

-본인 거주시 2년 의무거주하고 이 기간 세입자 신규로 들일 수 없음

-본인 거주 하겠다고 해놓고 새로운 세입자 들이면 기존 세입자에게 손해배상

 

* 배상규모는 ?
-3개월치 월세를 배상해야 한다.

-집주인이 다른 세입자에게 전,월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배 

-갱신 거절로 입은 손해액중 가장 큰 액수를 청구 할 수 있다.

 

*월세나 반전세로 전환해도 5% 상환 ?

-전우러세전환율(4%) 적용해 월세를 전세금으로 환산해 5% 이내 증액제한 동일 적용

 

(출처: https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004447588?sid=)

 

 

*전세만료가 3개월 남은 시점에서 이미 집주인이 재계약 거부 의사표시 한경우 ?

-법 시행일 기준으로 계약이 1개월 이상 남았으면 연장을 요구 할 수 있다.

집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부 할 수 없다.

 

*집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 완료한 경우 ?

-새로운 세입자 보호가 먼저이다

기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없다.

 

*부작용 우려?

-4년마다 전세값 상승이 예상되며 임대차 시장에 들어오는 세입자들에게 부담으로 작용 할 수 있다.

전세 공급량이 줄어 전셋값이 오르고 거래도 줄어들 것으로 전망된다.